第782章 第782章
黎夏盘算过,不算地皮价格的涨幅只算租金的话，买一块地皮修广场大概是八到十年左右收回成本。后期租金它会涨的嘛。
她的第一个广场，贵阳那个。当初咬牙买下来的。因为被人恶意抬价也要买,一度还被人嘲笑人傻钱多。
那是96年买的,房地产都还没全面市场化呢。
前两个月累计收到的房租就把成本包括贷款利息都全抵消了。
到如今那地方旺得不行。当初连买带修花了16亿,如今光地皮都涨到35亿了。
再算上下面四层楼的旺铺和上面的写字楼,赚嗨了！
那是她唯一一个正好在市中心的广场。后面的基本集中在一环、二环以内。
但广场只要不倒霉得遇上天灾，旧的行政区作废全部迁往新区,真的是稳赚不赔的！
紧也就紧那么十来年，之后就是纯利润了。
当然,前提是地段选得好！
不管买房子还是买地，那首要的都是地段、地段、地段！
首选市中心，然后一环、二环或者新区。
所以现在压力再大,黎夏都要继续买地皮建广场。
不过，如今不但地皮涨价涨得厉害,建材和人力成本也是越来越贵了。
她前几年囤了价值16亿的建材不假，但那是用公司债券的钱囤的，只用于小区楼盘的开发。如今也早用光了。
所以现在修一个广场,成本高了许多。
就贵阳那个广场,现在连买带修得五亿了。差不多是当初三倍的价格。
上海那个广场,当初花了72亿。现在没10亿拿不下来。
黎夏如今有十块广场没付清尾款，这里差了各地政府有30亿的样子。
另外修建还得花20亿。然后她还要继续买地,多多益善。
所以如今压力还是蛮大的。
她上半年从集团公司拿了10亿,这是三年前就该给她的分红。
截止04年底，她还有100亿。但这个钱再抽走公司账面彻底没钱了。
她6月份已经让丁明明把黎裳拿去北京的农行抵押贷款，预备借30亿。数目有点大，流程还没有走完。
如今银行还在对房地产业放水,而且她资产结构优异，贷得的款项也不会内贷外用，所以下来得应该是很顺利的。
国家放这些贷款给他们地产商，目的就是为了促进土地财政，所以他们只能在国内花，花在房地产上。
不然就要上黑名单，以后不但贷不到款了，银行还会提前催你还贷。
娱乐圈纪检委小王家后来就是犯了这个忌讳，不但把贷款来的钱花到了国外，而且是拿去了国字头中铁的大生意。
所以一下子急转直下，从首富到了首负，不得不卖资产抵债。
当然，后来的发展他家是因祸得福。刚把旅游项目连同酒店卖了600多亿，新冠疫情就来了。
降价出售成了高位抛售。只是苦了接盘的人，以为低价买了优质资产，结果拿到手里就开始掉价不说，还完全没有进项。
就不说疫情这个不可预料的因素，从时间上看，王家也踩准了国家不再向房地产放水的时间节奏。
感觉简直是柳暗花明、峰回路转。
那会儿没撤还继续高杠杆囤地的房地产商，小一点的就像周x光，300多亿身家砸进去不够，还倒赔100多亿。
大一点的就是以两万亿为首的那一拨房地产商，负债都以万亿计。
黎夏记得上辈子的2020年左右，明哥也是陷进去了没能及时抽身的。还在她这里拿了两亿去周转。
不过他还有物流，应该不会一败涂地。
还有一位王总所在的房地产公司，那是被姚员外等人搞了一把，后面几年没再激进，同样成功上了岸。
大地产商，滑脱了的也就这两位王总的公司。
实在是2017年以前房地产真的太赚了啊。又有个4万亿大放水的先例，都以为国家不会让大的房地产商倒掉。
上下游企业、员工、买期房的人，牵连太广了！
所以大家就依然囤地，囤在那里只要土地像之前一样飞涨，大家都还能继续赚的。
谁知道涨幅真的被国家摁住了，房价基本平稳了。这样老百姓不会闹，因为价格没降嘛。
而高杠杆的利息得一年一年照给，拖也拖死现金流了。
相当于地产商早些年赚的，如果没有及时抽身上岸，都得倒出来。
她得引以为鉴。
这三十亿的贷款估计8月底9月初就能到账，算快的了。
5年期利率是612，一年利息184亿的样子。这是非常健康、正常的利息了。
后来民间借贷有高达36的利息。借这么高利息的贷款，赌注是全压在房价上涨上了。
黎夏私人资产截止目前一年入账16亿，随着建成的广场越来越多，还会上涨。五年后到期归还应该不成问题。
但这只能付清目前的22个广场的钱。
后面还得继续挪腾，但一两年之内应该无忧了。
黎夏抱着胳膊畅想着未来15年的地产发展脉络，程程碰碰她的胳膊，“妈妈，下船了。”
“哦，等别人先走吧。”
他们坐的是黄浦江上2块钱一次的渡轮，浦东新区和外滩之间往返都是这个价。
很多上海人都坐这个去浦东新区上下班。说白了和公交车差不多的性质，所以是有市政补贴的。
要是晚上坐游船逛黄浦江，那就要一百多的船费了。
程程小声道：“妈妈，要是咱们家的游艇能开到这里来就好了。”
黎夏道：“私人游艇只能在香港的海里以及公海开。”
内地就没有私人游艇这种说法。两边的体制差异还是很大的。
她家香港别墅，出门的那一段都是私家路。要是别人借道，她们家有权力收过路费的。
但这种在内地也是绝不可能的，所有的路都是公家的。
8月中旬，彭志杰回家来很震惊的告诉黎夏，“汤臣一品开盘价可能要破10万。”
2005年的10万一平什么概念？
这时候蓉城的别墅才一万左右呢，黎夏针对刚需的楼盘也就三千多四千。
他们家在深圳的半山森林海景别墅也就8万啊，十来年前3万一平买的。
10万，在q县能买一套100平的小区房了。
黎夏正在电脑上浏览老傅对好又多的经营调查的报告。
听了这话她合上电脑，“那你打算定多少？”
彭志杰在沙发上坐下，顺手把地毯上和潘兜玩球的小儿子捞起来放在腿上。
一旁系着围裙、拿着画笔在墙上画画的程程也停下了笔，竖起耳朵听。
自从在幼儿园看到老师给他们在墙上画画，黎夏也给程程开了禁，许他在墙上画画。
画了重新刷墙就是了，反正他老子工地上有的是工人和材料。
她拍给展翘看过，展翘说在兴趣爱好者里算是画得不错的了。
展翘最近振作了很多，视频里看着精气神都挺好。
抱着小女儿，大女儿也依恋的靠在她腿上站着。
这会儿听黎夏问价格，彭志杰道：“我开始的心理预期是三万一平。现在我觉得我可以往四万定了。”
他并不太着急回款，毕竟矿山每天都在挖着呢。如今煤矿那边一年5亿没跑。
有矿，现金流就不缺，就不太着急出手了。
他的重点如今是放在那两栋装修来出租的房子上。
他土地面积15万平，4栋楼平均42层高。楼面建筑84万平米。
一半用来卖，3万一平的话能回款13亿，4万一平回款17亿。
两栋出租的他预备装修好就拿去银行抵押。再怎么地12亿是可以贷到的，然后拿去在深圳、上海两地继续囤地。
黎夏道：“你是打算按汤臣一品的四成定价？”
彭志杰点头，“是的。”
“不缺现金，完全可以。你这块地皮，赚不少啊！”
彭志杰点点头。主要就是当年买地便宜，犄角旮旯啊。地皮成本也就两亿不到吧，放到现在能值十亿出头了。
黎夏继续道：“那郭家那百亩临江大盘郭老爷子真是神人啊，这投资眼光。”
这一块楼盘，就价值上百亿了。
关键以后还要涨的。
郭淮如果一直囤着，以后能飙到300亿呢。
程程等他们说完了问道：“上海房价不是在降吗？”
黎夏道：“你怎么知道？”
“菁姐说她买的房降价了啊。”
黎菁说的是她那个40平一室一厅的小公寓。
彭志杰道：“她是说的跟之前的最高价比，跟她买入的时候比没降的。”
他对上海各个楼盘的价格包括历史价格比较清楚。
“这样啊！那她也好意思骗我掏零花钱买单。小老二，等她回上海了我们去吃回来。”
睿睿听到‘吃’，配合地点点头。
黎夏有些咋舌，家里小孩聊天都已经在聊房价了么？
她问彭志杰，“黎雯那三套房房价涨了多少？”
“20吧。”那是自己开的楼盘，更清楚了。
黎夏手机在沙发上响，她扭头看了一眼，明哥。
“夏夏，我们家老太太不让跃跃出国去读书了。她说自己当老板学历不重要，你跟我都是只是高中生。还说外国时不时就爆炸、恐怖袭击，别去了。跟她解释那是英国，跃跃是去美国也没用。在她眼底就只有中国和外国。《新闻联播》里，外国天天出事呢。她还知道美国可以合法持枪！”
黎夏有些惊讶，“怎么突然这样啊？”
之前大伯母一直跟邻居显摆闺女是80年代初的大学生，孙子也出国留学啊。
“前两天老太太做梦，梦到跃跃还没回来她就驾鹤西归了。我姐去劝她，反倒被她呕到了。”
黎夏想了一下，自家老头今年75，那大伯就是78了。大伯母也是77了。
这个年纪了。唯一的孙子之前四年才见了三回。如今本科毕业了，又要继续念研究生，又是三年。
“那现在怎么办呢？”
“就劝呗，我和颜甯飞回来了。连秦丹都上门来了。”
正说着，手机又响了，黎夏道：“你等下，玲姐找我。”
她接通了第二个电话，玲姐道：“夏夏，我公公走了。”
“啊？”黎夏的声音陡然提高。
“就昨晚睡梦中，无疾而终。现在军中治丧的人都来了。”
黎夏道：“我这就赶过去。”
她挂断玲姐电话，继续和明哥道：“玲姐公公走了。老爷子在的时候对我不错，我要去烧香。你去么？应该马上就打给你了。”
“这么突然？”
“是啊，前两年去香港玩还挺硬朗的。”
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她的第一个广场，贵阳那个。当初咬牙买下来的。因为被人恶意抬价也要买,一度还被人嘲笑人傻钱多。
那是96年买的,房地产都还没全面市场化呢。
前两个月累计收到的房租就把成本包括贷款利息都全抵消了。
到如今那地方旺得不行。当初连买带修花了16亿,如今光地皮都涨到35亿了。
再算上下面四层楼的旺铺和上面的写字楼,赚嗨了！
那是她唯一一个正好在市中心的广场。后面的基本集中在一环、二环以内。
但广场只要不倒霉得遇上天灾，旧的行政区作废全部迁往新区,真的是稳赚不赔的！
紧也就紧那么十来年，之后就是纯利润了。
当然,前提是地段选得好！
不管买房子还是买地，那首要的都是地段、地段、地段！
首选市中心，然后一环、二环或者新区。
所以现在压力再大,黎夏都要继续买地皮建广场。
不过，如今不但地皮涨价涨得厉害,建材和人力成本也是越来越贵了。
她前几年囤了价值16亿的建材不假，但那是用公司债券的钱囤的，只用于小区楼盘的开发。如今也早用光了。
所以现在修一个广场,成本高了许多。
就贵阳那个广场,现在连买带修得五亿了。差不多是当初三倍的价格。
上海那个广场,当初花了72亿。现在没10亿拿不下来。
黎夏如今有十块广场没付清尾款，这里差了各地政府有30亿的样子。
另外修建还得花20亿。然后她还要继续买地,多多益善。
所以如今压力还是蛮大的。
她上半年从集团公司拿了10亿,这是三年前就该给她的分红。
截止04年底，她还有100亿。但这个钱再抽走公司账面彻底没钱了。
她6月份已经让丁明明把黎裳拿去北京的农行抵押贷款，预备借30亿。数目有点大，流程还没有走完。
如今银行还在对房地产业放水,而且她资产结构优异，贷得的款项也不会内贷外用，所以下来得应该是很顺利的。
国家放这些贷款给他们地产商，目的就是为了促进土地财政，所以他们只能在国内花，花在房地产上。
不然就要上黑名单，以后不但贷不到款了，银行还会提前催你还贷。
娱乐圈纪检委小王家后来就是犯了这个忌讳，不但把贷款来的钱花到了国外，而且是拿去了国字头中铁的大生意。
所以一下子急转直下，从首富到了首负，不得不卖资产抵债。
当然，后来的发展他家是因祸得福。刚把旅游项目连同酒店卖了600多亿，新冠疫情就来了。
降价出售成了高位抛售。只是苦了接盘的人，以为低价买了优质资产，结果拿到手里就开始掉价不说，还完全没有进项。
就不说疫情这个不可预料的因素，从时间上看，王家也踩准了国家不再向房地产放水的时间节奏。
感觉简直是柳暗花明、峰回路转。
那会儿没撤还继续高杠杆囤地的房地产商，小一点的就像周x光，300多亿身家砸进去不够，还倒赔100多亿。
大一点的就是以两万亿为首的那一拨房地产商，负债都以万亿计。
黎夏记得上辈子的2020年左右，明哥也是陷进去了没能及时抽身的。还在她这里拿了两亿去周转。
不过他还有物流，应该不会一败涂地。
还有一位王总所在的房地产公司，那是被姚员外等人搞了一把，后面几年没再激进，同样成功上了岸。
大地产商，滑脱了的也就这两位王总的公司。
实在是2017年以前房地产真的太赚了啊。又有个4万亿大放水的先例，都以为国家不会让大的房地产商倒掉。
上下游企业、员工、买期房的人，牵连太广了！
所以大家就依然囤地，囤在那里只要土地像之前一样飞涨，大家都还能继续赚的。
谁知道涨幅真的被国家摁住了，房价基本平稳了。这样老百姓不会闹，因为价格没降嘛。
而高杠杆的利息得一年一年照给，拖也拖死现金流了。
相当于地产商早些年赚的，如果没有及时抽身上岸，都得倒出来。
她得引以为鉴。
这三十亿的贷款估计8月底9月初就能到账，算快的了。
5年期利率是612，一年利息184亿的样子。这是非常健康、正常的利息了。
后来民间借贷有高达36的利息。借这么高利息的贷款，赌注是全压在房价上涨上了。
黎夏私人资产截止目前一年入账16亿，随着建成的广场越来越多，还会上涨。五年后到期归还应该不成问题。
但这只能付清目前的22个广场的钱。
后面还得继续挪腾，但一两年之内应该无忧了。
黎夏抱着胳膊畅想着未来15年的地产发展脉络，程程碰碰她的胳膊，“妈妈，下船了。”
“哦，等别人先走吧。”
他们坐的是黄浦江上2块钱一次的渡轮，浦东新区和外滩之间往返都是这个价。
很多上海人都坐这个去浦东新区上下班。说白了和公交车差不多的性质，所以是有市政补贴的。
要是晚上坐游船逛黄浦江，那就要一百多的船费了。
程程小声道：“妈妈，要是咱们家的游艇能开到这里来就好了。”
黎夏道：“私人游艇只能在香港的海里以及公海开。”
内地就没有私人游艇这种说法。两边的体制差异还是很大的。
她家香港别墅，出门的那一段都是私家路。要是别人借道，她们家有权力收过路费的。
但这种在内地也是绝不可能的，所有的路都是公家的。
8月中旬，彭志杰回家来很震惊的告诉黎夏，“汤臣一品开盘价可能要破10万。”
2005年的10万一平什么概念？
这时候蓉城的别墅才一万左右呢，黎夏针对刚需的楼盘也就三千多四千。
他们家在深圳的半山森林海景别墅也就8万啊，十来年前3万一平买的。
10万，在q县能买一套100平的小区房了。
黎夏正在电脑上浏览老傅对好又多的经营调查的报告。
听了这话她合上电脑，“那你打算定多少？”
彭志杰在沙发上坐下，顺手把地毯上和潘兜玩球的小儿子捞起来放在腿上。
一旁系着围裙、拿着画笔在墙上画画的程程也停下了笔，竖起耳朵听。
自从在幼儿园看到老师给他们在墙上画画，黎夏也给程程开了禁，许他在墙上画画。
画了重新刷墙就是了，反正他老子工地上有的是工人和材料。
她拍给展翘看过，展翘说在兴趣爱好者里算是画得不错的了。
展翘最近振作了很多，视频里看着精气神都挺好。
抱着小女儿，大女儿也依恋的靠在她腿上站着。
这会儿听黎夏问价格，彭志杰道：“我开始的心理预期是三万一平。现在我觉得我可以往四万定了。”
他并不太着急回款，毕竟矿山每天都在挖着呢。如今煤矿那边一年5亿没跑。
有矿，现金流就不缺，就不太着急出手了。
他的重点如今是放在那两栋装修来出租的房子上。
他土地面积15万平，4栋楼平均42层高。楼面建筑84万平米。
一半用来卖，3万一平的话能回款13亿，4万一平回款17亿。
两栋出租的他预备装修好就拿去银行抵押。再怎么地12亿是可以贷到的，然后拿去在深圳、上海两地继续囤地。
黎夏道：“你是打算按汤臣一品的四成定价？”
彭志杰点头，“是的。”
“不缺现金，完全可以。你这块地皮，赚不少啊！”
彭志杰点点头。主要就是当年买地便宜，犄角旮旯啊。地皮成本也就两亿不到吧，放到现在能值十亿出头了。
黎夏继续道：“那郭家那百亩临江大盘郭老爷子真是神人啊，这投资眼光。”
这一块楼盘，就价值上百亿了。
关键以后还要涨的。
郭淮如果一直囤着，以后能飙到300亿呢。
程程等他们说完了问道：“上海房价不是在降吗？”
黎夏道：“你怎么知道？”
“菁姐说她买的房降价了啊。”
黎菁说的是她那个40平一室一厅的小公寓。
彭志杰道：“她是说的跟之前的最高价比，跟她买入的时候比没降的。”
他对上海各个楼盘的价格包括历史价格比较清楚。
“这样啊！那她也好意思骗我掏零花钱买单。小老二，等她回上海了我们去吃回来。”
睿睿听到‘吃’，配合地点点头。
黎夏有些咋舌，家里小孩聊天都已经在聊房价了么？
她问彭志杰，“黎雯那三套房房价涨了多少？”
“20吧。”那是自己开的楼盘，更清楚了。
黎夏手机在沙发上响，她扭头看了一眼，明哥。
“夏夏，我们家老太太不让跃跃出国去读书了。她说自己当老板学历不重要，你跟我都是只是高中生。还说外国时不时就爆炸、恐怖袭击，别去了。跟她解释那是英国，跃跃是去美国也没用。在她眼底就只有中国和外国。《新闻联播》里，外国天天出事呢。她还知道美国可以合法持枪！”
黎夏有些惊讶，“怎么突然这样啊？”
之前大伯母一直跟邻居显摆闺女是80年代初的大学生，孙子也出国留学啊。
“前两天老太太做梦，梦到跃跃还没回来她就驾鹤西归了。我姐去劝她，反倒被她呕到了。”
黎夏想了一下，自家老头今年75，那大伯就是78了。大伯母也是77了。
这个年纪了。唯一的孙子之前四年才见了三回。如今本科毕业了，又要继续念研究生，又是三年。
“那现在怎么办呢？”
“就劝呗，我和颜甯飞回来了。连秦丹都上门来了。”
正说着，手机又响了，黎夏道：“你等下，玲姐找我。”
她接通了第二个电话，玲姐道：“夏夏，我公公走了。”
“啊？”黎夏的声音陡然提高。
“就昨晚睡梦中，无疾而终。现在军中治丧的人都来了。”
黎夏道：“我这就赶过去。”
她挂断玲姐电话，继续和明哥道：“玲姐公公走了。老爷子在的时候对我不错，我要去烧香。你去么？应该马上就打给你了。”
“这么突然？”
“是啊，前两年去香港玩还挺硬朗的。”
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